요근래에는 부동산 시장이 매우 과열되어있었지만, 불과 2019년도만 하더라도 매우 문제가 많아보였습니다. 집값과 전세값이 동시에 굉장히 많이 떨어졌었죠.
이런 경우, 세입자들은 굉장히 난감해지기 일수입니다. 집주인은 다음 세입자(전세)가 들어와줘야, 전세 보증금을 내어줄 수 있다고 하는데, 이런 상황에 집주인이 낮은 전세가격을 내놓을리가 없을테고, 결국에 피해보는 사람은 전세보증금을 받지 못하는 세입자 분들이죠.
1. 가장 확실하게 내 전세 보증금을 지키는 방법!
보통 세입자 분들이 전세 보증금을 지키기 위해서 하는 방법은 크게 두 가지가 있습니다. 전세보증금을 돌려받을 확정일자를 받거나, 계약당시에 집주인의 동의를 얻어 전세권설정을 받는 것이죠.
확정일자는 그저 '우선변제권'을 얻을 수 있을뿐, 일련의 문제가 생겼을 경우에 보증금을 전부 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 또한, 전세권 설정은 집이 경매로 넘어갔을 경우에, 나의 전세보증금을 돌려받기 위해서 경매절차로 넘어가는 그 과정을 쉽게 만들 수 있을뿐, 보증금을 돌려받기는 쉽지 않습니다.
심지어, 2019년때처럼 집값과 전세값이 점점 떨어지는 과정에서는 확정일자나 전세권설정도 결국엔 세입자의 보증금 손실을 막아줄 수 없기 때문에, 근원적인 해결책이 되긴 어렵습니다.
이런 상황을 근원적으로 막을 수 있는 가장 확실한 방법이 바로, 전세보증보험에 가입하는 것입니다.
2. 전세보증보험 2가지
전세보증보험은 앞서 서술한 것처럼 전세값이 폭락하거나 집주인의 재정상태악화로 돌려받기 어려운 경우처럼 다양한 이유로 피같은 전세보증금이 날아가는 것을 방지하기위한 보증 보험입니다.
전세보증보험은 SGI서울보증보험(전세금보장신용보험)과 HUG주택도시보증공사(전세보증금반환보증) 이렇게 두 곳에서 가입을 할 수 있습니다.
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2.1 전세보증보험을 가입하면 좋은 분들
전세보증보험은 세입자 뿐만 아니라 주택사업자, 법인사업자 등 사업자 분들에게도 보장 혜택이 있는데요.
- 차후에 전세보증금을 돌려받지 못 할까봐 걱정되는 분들
- 전세금 문제가 발생하였을 때, 법적 조치를 하기 까다로운 분들
- 전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어갈 위험이 있어보이는 분
- 직원들 숙소를 전세로 받아서 사용하시는 사업자분들(법인사업자)
- 법인임대사업자를 포함한 주택사업자
2.2 전세보증보험 대상 부동산
또한, 전세보증보험에 가입할 수 있는 부동산 유형은 아래와 같습니다.
- 아파트
- 주거용 오피스텔
- 다세대주택 (연립주택)
- 다가구주택
- 단독주택
- 도시형 생활주택
상가주택이나, 고시원 등은 보증보험 가입대상이 아닙니다.
3. 전세보증보험금 산정방법
전세보증금 산정은 전세보증금에 보험요율과 임대차기간을 곱하여 계산합니다. 기간이 길수록, 보험요율이 높을수록 보험료가 증가하는 것이죠.
◎ 보험료 = 전세보증금 X 보험요율 X 임대차기간
보험요율은 계약자의 신용 및 주택의 유형에 따라 꾸분되며, 연 0.143~0.358% 범위에서 적용됩니다.
| 구분 | 아파트 | 기타주택 | LTV구간별 할인율 |
| 법인 | 연 0.192% | 연 0.218% | LTV 60% 이하 : 20% LTV 50% 이하 : 30% |
| 개인 |
HUG주택도시보증공사를 기준으로, 1억원의 2년간 임차기을 설정한 아파트를 기준으로 총 보험료는 대략 30~40만원 정도 수준이라고 합니다. 2년간 30~40만원 정도의 보험료만 내고, 혹시 보증금을 지급받기 힘든 어떤 문제가 생겼을 경우에 전액 보상이 가능한 것이죠.
보증가능한 금액은 주택가격의 90% 이내입니다. HUG주택도시보증공사의 경우에는 수도권은 7억원이하, 그외 지역에서는 5억원이하까지 보장해주며, SGI서울보증공사는 아파트는 제한없음, 그외 유형의 주택은 10억원까지 보장가능합니다.
4. 전세보증보험 가입시 필요한 서류
전세보증보험을 가입할 경우에 필요한 서류는 부동산의 종류, 보증회사마다 제각각이지만, 기본적인 서류는 아래와 같습니다. 아래 서류는 필수 지참 서류라고 보시면 되며, 추가로 필요한 서류들은 각 보증회사의 홈페이지 방문 또는 전화 문의를 통해 확인해보시는 걸 권합니다.
- 보증 신청서
- 임차대상부동산의 등기부등본
- 확정일자를 받은 임대차계약서
- 임차인의 주민등록등본(초본) - 법인의 경우 생략
- 임대차사실확인서 및 전입세대열람원
